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春泉产业信托(1426 HK):业绩回顾与展望

文章出处:网络整理责任编辑:http://www.kk8848.co作者:http://www.kk8848.co人气: 发表时间:2019-06-11 14:14 字体大小:【

  2018年,环球市况持续处于不稳定状态,港股表现波动 ; 恒指全年下跌13.61%。其中于香港上市的房地产投资信托基金(REIT)有稳定的物业收益所支持,防守性较强,不失为现阶段资金避险的热门之选。

  香港REIT简介

  REIT是集体投资计划的一种,透过集中投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目,例如购物中心、写字楼、酒店及服务式公寓等,让投资者以一个极低的门槛参与各种类型的房地产的投资,并获得定期收入。根据现时香港证监会的规定,REIT要将9成利润分派给股东,加上负债比率不可高于45%,以及每项物业至少持有2年,因而被投资者视为较安全的股票选择。

  目前香港共有10只上市的REIT,其中较为人熟悉的包括领展房产基金(823 HK)、越秀房产信托基金(405 HK)等。较其他市场的REIT表现不同的是,香港的REIT的市净率普遍都低于1,即基金的市值低于净资产值,属于被低估的资产,也正是这个原因,近几年香港REIT逐渐成为资本关注的重要对象。

春泉产业信托(1426 HK):业绩回顾与展望

  数据来源:中国房地产业协会金融专业委员会与戴德梁行联合发布《亚洲REIT( REITs )研究报告(2017)》

  位于北京的优质物业

  香港REIT项下投资包含大陆物业的共五只,分别是春泉产业信托、汇贤产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金和开元产业投资信托基金。

  在这5支REITS中,拥有北京地产物业的有三家。领展在北京海淀区拥有欧美汇购物中心,以及最近收购位于通州的京通罗斯福物业,足以看见领展对北京市场的前景持乐观态度。汇贤产业信托在北京拥有东方广场,包括商场、写字楼、酒店等部份。而春泉产业信托拥有位于北京黄金地段的华贸中心写字楼1座和2座,估值90亿人民币。春泉产业信托是香港第一支让投资者可以直接投资位于北京 CBD 的两幢超甲级写字楼的产业信托。

  北京华贸中心概览

  北京华贸中心项目为优质的多用途商业综合体,位于北京CBD,包括以下各部份︰

  三座超甲级写字楼(其中写字楼1座和2座由春泉产业信托持有);

  北京SKP(按销售额计算为中国最大的百货公司之一)及其他购物区;

  两间五星级豪华酒店,即北京丽思卡尔顿酒店及北京JW万豪酒店; 及

  住宅及服务式公寓大厦以及会所。

  春泉产业信托的主要投资物业为北京华贸中心项目內的其中两座高端写字楼,即华贸中心1座和2座所有写字楼楼层(建筑面积约为12万平方米)及地下楼层的约600个停车位。 华贸中心位于北京东部朝阳区黄金地段,是备受推崇的超甲级办公物业之一,拥有高出租率及多元化和优质的租户基础。

  自2013年春泉产业信托上市以来,在管理人的努力经营下,华贸中心写字楼1座和2座的平均出租率达到9成以上,平均租金也稳中有升。

春泉产业信托(1426 HK):业绩回顾与展望

资料来源:春泉产业信托网站

  北京物业营运稳健

  春泉管理人对于其产业信托的主要目标,就是为单位持有人提供稳定、长期可持续增长的分派以及提升房地产资产的价值。春泉管理人透过投资主要位于中国内地具升值潜力的房地产项目,以及寻求优质的投资机会。

  2018年,春泉产业信托旗下的华贸物业营运表现优良,优于北京的大趋势。总收入同比增长4.2%; 物业之平均租用率达95.8%。全年的平均旧货月租为每平方米人民币362元,同比增长1.4%,主要受惠于续租租金增长。

春泉产业信托(1426 HK):业绩回顾与展望

资料来源:春泉产业信托2018年年报

  北京办公室市场展望

  市场分析显示,尽管租金上涨,但该势头因未來办公室供应增加而有所减缓。然而,国内企业的需求持续积压,尤其是互联网及高新产业公司等的吸收量尤为稳健,对于消化新供应会产生一定的作用。

  另一方面,由于CBD核心区仍在开发中,供电限量,这意味着新竣工大楼仅部分可于今年年底之前开业。此外,根据仲量联行,2019年可能推出的新增供应其中56.5%将用于自用或已提前预租出去。根据仲量联行,去年年底北京甲级写字楼的整体空置率上升至5.0%,对比上海及深圳的甲级写字楼空置率分别为17%和15%,北京市场的供求情况仍是相对健康。

  针对性物业管理措施

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